空き家を売るときの注意点

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空き家を売るときの注意点

●空き家を売るときの注意点●

 

固定資産税や維持費など、空き家は所有しているだけで多額のお金がかかるため、なんとかして処分したいと思う人は多いのではないでしょうか。

 

一方で、家は使っていないと傷みやすいので、空き家期間があると売れるかどうか不安に感じる人もいるでしょう。空き家を売るためには、リフォームや解体の有無など注意すべき点が複数あります。

 

この記事では、空き家を売るときの注意点について解説します。

 

<なるべく早めに売却する>

空き家であるかどうかかかわらず、不動産を売却すると不動産譲渡税という税金が課税されます。空き家を売却した場合は、国税庁が定めた条件に適合すれば3,000万円の控除を受けられます。

 

税控除を受けるための条件は主に以下の通りです。

 

自分が住んでいた家を売却する場合

相続した家屋を売却する場合

自分が住んでいる家屋を売却する

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

直近2年以内にマイホーム買換に関する税制特例の適用を受けていないこと

区分所有建物登記がされていないこと

家の売買が親族間の取引ではないこと

相続開始の直前において、被相続人以外に居住している人がいなかったこと

住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること

相続開始以降3年目の12月31日までに売却すること

※参照 国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

 

空き家を売却するには、自分が住んでいた家を売却する場合に加えて、相続した家を売却するケースが考えられるでしょう。自分が住んでいた場合も相続した場合も、税控除を受けるためには3年後の12月31日までに売却することが必要です。

 

家の状態にもよりますが、空き家の期間があった不動産は、通常の不動産よりも長期の売却期間を要します。また、空き家期間が長いほど、建物の劣化は早いです。

 

税控除を受けるまでの時間制限があることと、空き家の売却には時間がかかることとを考慮すると、空き家の売却活動は早めに開始するのが肝要です。

 

<賃貸の判断は慎重に>

空き家を放置するのはもったいないと考えて、賃貸に出すことを考える人もいるかもしれません。しかし、家屋や土地を賃貸に出してしまうと、賃貸期間にかかわらず譲渡税控除の条件から外れてしまいます。

 

前項の表には、税控除を受けるための条件として「自分が住んでいる家屋を売却する」「相続開始の直前において、被相続人以外に居住している人がいなかったこと」という2点が入っています。

 

売却するまでの間は賃貸に出して家賃収入を得るのか、税控除を優先して売却するのか、判断は慎重に下すことが重要です。

 

<値下げ交渉を見込んだ価格を設定する>

空き家期間があった不動産は、通常の不動産取引と比較して、値下げ交渉が入ることが多くなります。売却活動をするならば、最低の希望金額を考慮したうえで、値下げ交渉を見込んだ価格設定をするとよいでしょう。

 

<安易にリフォームしない>

空き家がすでに劣化している場合、劣化したままでは売れないのではないかと考えてリフォームする人もいるかもしれません。しかし、リフォームに関しても慎重に判断することが重要です。

 

リフォームの判断を慎重にするべき理由は2点あります。

 

1点目は、売却価格の設定に関するポイントです。リフォーム費用を売却価格に転嫁すると、多くの場合は価格設定が周辺相場よりも高くなります。

 

不動産は、売却価格が相場よりも高すぎると買い手がつきにくいです。空き家は通常の不動産売買よりも時間がかかりやすいので、価格は慎重に決める必要があります。リフォームしても費用を回収できない可能性があることを認識しておきましょう。

 

2点目は、自分でリフォームしたい買い手もいるというポイントです。売主の好みが反映されたリフォームをしてしまうと、買い手候補者を減らしてしまう可能性があります。

 

リフォームの要否を検討するのは、買い手からリフォームに関する交渉が入ってからで問題ありません。

 

<再建築不可にならないか要確認>

空き家を売却するには、家屋を解体してから土地として売却するか、または古家つきの土地として売却するなど、複数の方法があります。

 

いずれも不動産会社と相談してから決めるのがおすすめです。また、解体有無を判断するときには、「再建築不可」の土地になってしまわないかどうか、あらかじめ確認しておくことが重要です。再建築不可の土地は、売却額が相場よりも大幅に下がります。

 

建築基準法には、安全確保の観点から建物建設に関する条件が定められています。いびつな形状の土地や、建物の密集地で前面道路の幅が狭い土地などは、建物を建てられません。

 

法律制定以前に建設された家屋を解体すると、現行の法律下では建物を建てられない土地になることもあり、この状態を「再建築不可」と呼びます。

 

<解体するなら家の中は片付けておく>

家屋を解体してから売却する場合は、家屋の中を片付けておくと費用の節約になります。家財道具が入ったまま解体すると、解体後のガレキが増えて解体費用も高くなってしまうためです。