居住中マンションの売却時の注意点は？より高く売るためのコツも解説info
「住みながらマンションを売却するのは難しいのでは？」と不安に感じる方も少なくありません。実際、居住中物件は「売れない」と思われがちですが、工夫次第で高く・スムーズに売却することは可能です。この記事では、マンション居住中のマンション売却で気をつけるべき注意点や、価格設定のコツなど、より高く売るための実践的なポイントを詳しく解説します。
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マンションは居住中でも売却が可能です
上述の通り、居住中でもマンション売却は十分に可能です。むしろ、生活の温度感が伝わることで購入希望者のイメージが湧きやすい利点もあります。基本戦略は、先に売る「売り先行」か、先に買う「買い先行」の二択。まずは両者の違いを整理し、自分に合う進め方を押さえましょう。
比較早見表
| 項目 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 仮住まい | 必要な場合あり | 不要で引っ越しが1回で済む |
| 売却価格 | 好きなタイミングで売却できるため希望価格で売れやすい | 早期売却が必要だと安価になることも |
| リスク | 仮住まい費用・二重引越し | ダブルローン・在庫化リスク |
住んでるマンションを売却してから次の家を見つける「売り先行」
「売り先行」とは、現在の自宅を先に売り、売却代金を自己資金として次の住まいを購入する方法です。居住中マンションの売却を優先することにより、適正価格で成約を狙える定番戦略です。
メリット
- 売却価格を最優先できる：期限に追われず、価格と条件を吟味しやすい
- 資金計画が明確：手残りが確定してから購入でき、無理のない予算組みが可能
- 「居住中マンション」の強みを活かせる：生活動線や日当たり・騒音などの実体験を内覧で伝えやすい
デメリット・注意点
- 仮住まいが必要になる可能性：賃貸費用・二度の引っ越しコストが発生
- タイミング調整が難しい：引渡しと新居入居のズレに要注意（引渡し猶予の交渉を検討）
失敗を防ぐコツ
- 希望価格を決める：複数社査定で相場帯を把握し、売却価格を設定
- 内覧の質を上げる：片づけ・照明・換気で「第一印象」を最大化
- 契約条件の工夫：引渡し猶予・残置物の取り決めなど生活負担を軽減
住み替え先の物件を購入してからマンションを売却する「買い先行」
「買い先行」とは希望条件に合う新居を先に購入し、その後に現在の自宅を売る方法。引っ越しは1回で済むため、仮住まいのリスクを抑えられます。
メリット
- 仮住まい不要：重なる引っ越しによる煩雑な手続きや心理的ストレスをなくせる
- 新居探しに集中できる
- 内覧対応による心理的ストレスの軽減：居住中に内見しないので、片付け・掃除といった対応にも追われずにすむ。
デメリット・注意点
- ダブルローン（二重の住宅ローンを組むこと）の負担：売却が長引くと、毎月の返済が増えて家計が苦しくなる可能性がある
- 税金の支払い負担が売れるまで継続される：買い手が見つかるまで固定資産税や都市計画税を支払い続けなければならない
- 市況変動リスク：購入後に市況が悪化すると、売却計画が崩れる可能性
失敗を防ぐコツ
- つなぎ融資（住宅引渡し前に発生する資金を一時的に立て替えてくれる融資制度）・買取保証の検討：資金不安を軽減
- 期限付きの販売計画：○週間で反応が薄ければ価格見直しなど販売計画をあらかじめ練っておく
- 売却開始の前倒し：購入直後から広告・内覧準備を進め、販売期間を最大化
居住中にマンションを売却するメリット
居住中のマンション売却には、「生活のしやすさ」が伝わるという独自の強みがあります。空室では見えにくい日当たり・音・動線・収納の使い勝手を、実体験として説明できるため、買主の意思決定を後押ししやすいのがポイントです。
メリット1：生活イメージが湧きやすい
- 家具配置・家事動線・騒音レベルといった、居住中だからこそ伝えられる情報が多い
- 「このまま住める」安心感で購入スピードが上がることも
メリット2：販売コストとタイムロスを抑えられる
- 空室化・仮住まい費用が不要で、住みながらの売却でも日常を維持できる
- 退去後のクリーニングやステージング費（モデルルームのように部屋を魅力的に演出するための費用）が最小限
メリット3：市況に合わせて柔軟に動ける
- 反響の出方を見ながら価格・条件調整がしやすい
- 取引価格を確認しながら、売り時を自由に決めることができる
居住中にマンションを売却するデメリット
居住中にマンションを売却するメリットがある反面、準備やスケジュール管理を誤ると買い手が現れず、売却に難航します。デメリットを前提化して、対策を先手で講じましょう。
デメリット1：内覧のたびに片づけが必要
- 生活感が強すぎると印象ダウン。家族の協力体制が強く求められる。
デメリット2：スケジュール調整の負担
- 平日夜・週末に内覧が集中しがち
デメリット3：プライバシーと安全対策
- 貴重品・個人情報は必ず非表示に
- 立ち会い時は玄関・バルコニーなど出入口の施錠確認をルーティン化
居住中マンションの売却前に準備すべきことと注意点
居住中のマンション売却で成果を左右するのは「第一印象」と「資料の整備」。写真→内覧→条件交渉の流れを意識して準備しましょう。
写真撮影のコツ（片づけ・明るさ・家具配置）
- 整理整頓：床を“見せる”。出しっぱなし家電・洗剤・ゴミ箱は写さない
- 明るさ：昼間＋全灯。窓はレース越しで白飛び回避、電球色は統一
- 家具配置：通路幅を確保（最低60cm）。奥行きが出る対角線撮影
- プロ依頼時は「見せたい導線」「時間帯（日当たり）」を共有
内覧前の準備（掃除・換気・照明・香り）
- 掃除：水回り4点（キッチン・風呂・トイレ・洗面台）と玄関は“重点エリア”
- 換気：来客15分前に全開放→来客5分前に適温設定
- 照明：全室ON＋色温度を揃える。電球切れは即交換
- 香り：強い芳香剤よりも“無臭”を基本に。キッチンは調理後の消臭を徹底
書類や査定資料の整理方法
- 必須：登記簿謄本、管理規約・使用細則、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の明細
- あると強い：過去のリフォーム履歴・保証書・取扱説明書、点検記録
- 相場資料：国交省「不動産情報ライブラリ」やREINSデータの該当エリアを印刷／PDF保存しておくと説得力が増します。
内覧対応で失敗しないためのポイント
内覧は「購入可否」を決める最重要局面。居住中ならではの気配りで、買主の購買意欲を引き立てましょう。
売主はできるだけ内覧に同席する
- 生活者目線のQ&A（騒音・近隣・ゴミ出し・日照）に即答でき、信頼を獲得
- “売り込み”は営業担当に任せ、売主は“暮らしの相談役”に徹する
よくあるトラブル事例と防止策
- 事例①：撮影NGなのに室内を撮られた → 対策：入室前に撮影ルールを口頭＆紙面で明示
- 事例②：共有部での苦情 → 対策：集合時間をずらし、エレベーターの待機マナーを案内
- 事例③：小さなキズの指摘 → 対策：事前に補修 or 価格交渉時に「軽微な補修対応」を明文化
買主に好印象を与える対応方法
- 入口でスリッパを人数分用意、荷物置き場を指し示す
- ベランダ・眺望の“ベスト時間帯”を選ぶ
- 見学後24時間以内に「補足写真・周辺環境メモ」を担当経由で共有（記憶が鮮明なうちに）
居住中マンションを高く売るためのコツ
居住中マンションの売却を成功させるには、「相場を見極める力」「契約の選び方」「内覧の演出」「スケジュール調整」の4つがポイントになります。ここでは、それぞれの具体的な方法を解説します。
複数社査定を利用して適正価格を把握する
1社だけの査定では価格が高すぎたり低すぎたりするリスクがあります。必ず複数社に査定を依頼し、以下を比較しましょう。
- 机上査定（AIやデータベースによる相場算出）
- 訪問査定（実際に物件を確認しての評価）
- 提案内容（販売戦略・広告手法・過去の成約事例）
ポイント：居住中物件が売れないケースの多くは、相場から乖離した価格設定が原因です。査定額の中央値や根拠を必ず確認してください。
媒介契約の選び方（一般・専任・専属専任）
売却活動を不動産会社に依頼する際は、媒介契約を結びます。契約の種類ごとに特徴が異なるため、自分の状況に合う契約を選ぶことが重要です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。売主自身で買主を直接見つけても問題なし。一方、不動産会社の状況報告義務はないため、営業状況がわかりにくい。
専任媒介契約
依頼できるのは1社のみだが、自分で直接買主を見つけて契約することも可能。不動産会社には販売活動の報告義務があり、進捗が把握しやすい。
専属専任媒介契約
1社にしか依頼できず、売主が直接買主と契約することもできない。不動産会社は販売活動や進捗をより頻繁に報告するため、手厚いサポートを受けられる。
内覧のタイミング・演出で印象を高める
内覧は「買主の心をつかむ最重要ステップ」です。居住中の内覧だからこそ、細かい演出が効果的になります。
- 時間帯の工夫：日当たりの良い時間に設定し、部屋の明るさを最大化
- 香りと空気感：強い芳香剤ではなく“無臭”＋換気を基本に
- 生活動線の見せ方：実際の家具配置を残しつつ、通路を広くして印象アップ
引き渡しスケジュールをうまく調整する
売却と購入のスケジュールがズレると、仮住まいやダブルローンといった負担が発生します。以下の工夫で調整しましょう。
- 売り先行の場合：契約時に引渡し期間に猶予を持たせることで、仮住まい期間を最小化
- 買い先行の場合：つなぎ融資や住み替えローンといった融資制度を活用して資金繰りを安定化
- 交渉の柔軟性：買主に引渡し時期の希望を確認し、双方が納得できる形を模索
まとめ｜居住中でも“入念な準備と計画”で高く・スムーズに売れる
居住中でもマンション売却は十分可能です。成功のカギは、①どのタイミングで売るかを決めること（売り先行か買い先行か）②内覧で“好印象”を与える準備をすること③適正価格をつけることの3点に集約されます。以下を押さえれば、住みながら売却でも価格とスピードの両立が狙えます。
- 「売り先行／買い先行」を資金と家族の事情で選択
- 写真で“明るさ×動線”を見せ、内覧では香り・照明・片づけを徹底
- 複数社査定＋相場価格の確認
- 媒介契約の特性を理解し、融資制度をうまく活用することでリスクを軽減
- 撮影ルール・貴重品管理・共有部マナーを内覧前に明文化しトラブルを未然に防ぐ
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