アパートの売却相場は？相場の調べ方と価格決...｜熊本県八代市・宇城市・宇土市で不動産売却・買取なら「トヨオカ地建」

空室や築年数の影響で、アパート売却価格はどう変わるのでしょうか。アパートの売却相場は、単なる坪単価ではなく収益性で決まります。
本記事では、相場の調べ方と価格決定の仕組みを整理し、納得のいく売却につなげる方法を解説します。

 

 

アパート売却相場の基本

アパートの売却を検討する際、最初に知っておきたいのが「今いくらで売れるのか」という相場感です。
ここでは、アパートの売却価格の全国的な水準から、価格が決まる仕組み、そして具体的な計算方法まで、分かりやすく整理して解説します。

アパート売却相場の全国的な水準とエリア差

アパートの売却相場は、エリアによって大きく異なります。特に都市部と地方では、利回りや投資家の需要に差があるため、価格水準も変わります。
以下は、2025年1月～3月におけるエリア別アパートの売却市場データの平均値をまとめた表です。

エリア	利回り（％）	価格（万円）	築年数（年）
全国	8.12％	7,974万円	24.3年
東北	13.39％	4,399万円	30.4年
首都圏	7.44％	8,601万円	23.6年
信州・北陸	13.64％	4,423万円	32.3年
東海	9.22％	6,355万円	21.3年
関西	8.74％	7,813万円	24.9年
中国・四国	11.93％	4,445万円	32.3年
九州・沖縄	9.79％	6,074万円	25.1年

 

参照：収益物件 市場動向 - 四半期レポート

アパートの価格が決まる仕組み

アパートの売却価格は、主に次の3つの視点から決まります。

 

特に重要なのは「収益性」です。
自己居住用の不動産は「住みたいかどうか」で価格が決まりますが、アパートは「いくら利益を生むか」で評価されます。
そのため、家賃収入から逆算して価格を求める方法が基本となります。

売却価格を求める主な計算方法

アパートの売却価格の計算方法は、主に以下の3つです。実際の査定では、これらを組み合わせて総合的に判断します。

①収益還元法

最も代表的な計算方法です。
「年間純収益（家賃 − 経費） ÷ 想定利回り」で価格を算出します。
例：
年間純利益1,200万円
想定利回り8％の場合
1,200万円 ÷ 0.08 ＝ 1億5,000万円
これがアパートの売却価格の目安になります。

②取引事例比較法

近隣の物件の特徴が近いアパートの成約価格を参考にする方法です。

 

などが近い物件を比較し、価格を調整します。
主に居住用物件で多く使われますが、アパートの売却でも補助的に活用されます。

③原価法

「土地の価格＋建物の現在の価値」で算出する方法です。
建物は、
取得価格 − 減価償却分 ＝ 現在の価値
という考え方になります。
築年数が古いアパートでは、建物の価値がほとんど評価されず、土地の価格が中心になります。

アパートの売却相場の調べ方

ここでは、実際にアパートの売却価格を調べるための具体的な方法を、専門家の視点で解説します。

成約事例から相場を把握する

アパートの売却相場を調べるうえで最も重要なのは「実際にいくらで売れたか」という成約価格です。
売出価格ではなく、成約価格を見ることがポイントです。
なぜなら、売出価格は売主の希望が含まれていますが、成約価格は市場が認めた価格だからです。

【成約事例でチェックすべきポイント】

 

例えば、近隣で年間家賃収入800万円の木造アパートが利回り9％で成約していれば、
800万円 ÷ 0.09 ＝ 約8,900万円
この金額がそのエリアの売却相場の目安になります。

公示地価・路線価で土地価格を確認する

アパートの売却価格は建物だけでなく、土地の価格にも大きく左右されます。
土地の価格の確認方法として代表的なのが以下の2つです。

【公示地価】
国土交通省が毎年発表する基準価格
→ 市場価格の目安

【路線価】
相続税評価額の基準
→ 公示地価の約8割が目安

たとえば、
・公示地価：20万円／㎡
・土地面積：300㎡
の場合、
20万円 × 300㎡ ＝ 6,000万円
これが土地の価格の参考ラインになります。

査定書を見るときのチェックポイント

アパートの売却では、複数社に査定を依頼するのが一般的です。
しかし、単純に「査定額が高い＝良い査定」とは限りません。
査定書の中身を確認し、価格の根拠が明確かどうかをチェックすることが重要です。

想定利回りは妥当か

収益還元法で計算する場合、最も重要なのは「想定利回り」です。

 

利回りの根拠が説明されているかを必ず確認しましょう。

空室率の評価は適切か

満室想定で計算されているのか、実際の入居率で計算されているのかも重要です。
たとえば、
・満室想定収入：1,000万円
・実際収入：850万円
この違いを考慮せずに査定すると、相場とかけ離れた価格になるおそれがあります。

修繕の実施状況は考慮されているか

アパートは修繕履歴が価格に直結します。

 

これらが反映されていない査定は、精度が低い可能性があります。
特に築20年以上のアパートでは、修繕の有無が売却相場を大きく左右します。

アパートの売却価格を左右するポイント

アパートの売却相場を調べても、「なぜこの価格差が出るのか？」と疑問に思う方は多いでしょう。
アパートの売却価格は、単純な計算だけでなく「投資対象としての魅力」によって決まります。
ここでは、アパートの売却価格に大きく影響するポイントを整理します。

築年数・構造・立地

まず基本となるのが、物件そのものの条件です。

築年数

 

構造

 

構造は、融資の付きやすさと修繕コストの見通しに直結します。

立地

 

立地が良い物件は空室リスクが低く、利回りが低めでも高値で成約しやすい傾向があります。

入居率・家賃水準・賃貸需要

アパートの売却価格は実際の運営状況が売却相場を左右します。

入居率

満室で安定して稼働している物件は評価が高くなりやすい一方、空室が多いと利回りが上がり、その分、売却価格は下がりやすくなります。

家賃水準

相場より高すぎる家賃は、将来的な下落リスクと判断されることがあります。
逆に、家賃が相場並み、またはやや低めで無理なく設定され、入居が安定している場合は評価が高まります。

賃貸需要

賃貸需要の強さも重要なポイントです。

 

このような条件がそろっていると、将来の空室リスクが低いと判断され、アパートの売却価格も安定しやすくなります。

管理状況・修繕履歴・大規模修繕の有無

投資家は「購入後のリスク」を重視します。
以下の要素は価格に直結します。

 

修繕が適切に行われていれば、将来の追加投資リスクが低くなり、アパートの売却価格は上がりやすくなります。

逆に、
・修繕履歴が不明
・過去に雨漏りしている
・設備が老朽化している
などがあると、大幅な値引き交渉につながる可能性があります。

アパート売却に関するよくある質問

ここでは、アパートの売却に関するよくある疑問について、実際の相談で多い質問を取り上げ、分かりやすく解説します。

空室が多いアパートでも売却できる？

結論から言うと、空室が多くてもアパートの売却は可能です。
ただし、売却価格は「実際の収益」に大きく影響されます。

たとえば、
・満室想定収入：1,000万円
・実際の家賃収入：700万円
この差がある場合、収益還元法による計算では価格が大きく下がります。

対策としては、

 

などで入居率を改善してから売却する方法もあります。
ただし、エリアの賃貸需要が弱い場合は、空室を埋めることにこだわるよりも、今の入居状況に合わせて価格を調整して売る方が合理的な場合もあります。

築古アパートは解体して売るべき？

築年数が古いアパートの場合、「解体して土地として売るべきか？」という相談は非常に多いです。
判断基準は次の通りです。

【解体せずに売却が向いているケース】

 

この場合、収益物件としての価値があるため、建物付きの方が高く売れる可能性があります。

【解体を検討すべきケース】

 

築古アパートでは、建物の評価がほぼゼロになることもあります。
その場合は土地の価格が売却価格の基準になります。

ただし、建物を解体する場合は解体費用がかかります。
そのため、土地の価格から解体費用を差し引いた金額で、最終的な手取りを考えることが大切です。

確定申告は必ず必要？

アパートを売却した場合、多くのケースで確定申告が必要になります。
なぜなら、売却によって「譲渡所得（売却益）」が発生する可能性があるからです。

譲渡所得の計算式は次の通りです。
⚫︎売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
この金額に対して、所有期間に応じた税率がかかります。

 

また、アパートの売却では減価償却を行っているため、「取得費」が想定より低くなっているケースもあります。
これにより課税額が増える可能性があるため、事前に税理士へ相談することをおすすめします。

まとめ｜アパート売却相場を正しく把握し、最適な価格で売るために

アパートの売却相場は、単なる坪単価ではなく「収益性」と「土地の価値」で決まります。
全国水準やエリア差を理解し、収益還元法などの計算方法を押さえることが重要です。
築年数・入居率・修繕履歴・金利動向までを含めて総合的に判断することで、納得できるアパートの売却が実現します。

トヨオカ地建では、八代市を中心に熊本県全域のアパートの売却を幅広くサポートしている不動産会社です。
成約事例や市場傾向を分析し、最適な売却プランを提案します。
立ち退きの必要性や税金の相談もワンストップで対応しています。
アパートの売却をご検討中の方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

 

 

戻る