相続した土地は3年以内に売ると税金が安くな...｜熊本県八代市・宇城市・宇土市で不動産売却・買取なら「トヨオカ地建」

相続した土地を売却する際、「3年以内に売ると税金が安くなる」と聞いたことはありませんか。実際、条件を満たせば税負担を軽減できる特例があります。
ただし、制度を理解しないまま売却すると、本来使える特例を利用できない可能性があります。
この記事では、相続した土地の売却にかかる税金の仕組みや、3年以内の売却で利用できる特例について分かりやすく解説します。

 

 

相続した土地は3年以内に売ると税金が安くなる？

ここでは、相続した土地の売却にかかる税金の基本的な仕組みと、3年以内の売却が節税につながると言われる理由を分かりやすく解説します。

相続した土地の売却にかかる税金の仕組み

相続した土地を売却した場合、主に次の税金が発生します。

主な税金

 

売却時にかかる主な税金は譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、土地を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金のことです。
譲渡所得は、次の計算式で求められます。

⚫︎譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
・売却価格：土地を売却した金額
・取得費：土地を取得したときの購入価格など
・譲渡費用：仲介手数料や測量費など売却にかかった費用

この計算で利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。
また、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。

区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	約20.315%

 

ただし、相続した土地の場合は「被相続人の所有期間を引き継ぐ」仕組みになっています。
そのため、親が長く所有していた土地であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡になるケースが多いです。

3年以内に売ると税金が安くなると言われる理由

相続した土地を「3年以内に売ると税金が安くなる」と言われる理由は、取得費加算の特例という制度があるためです。
この特例は、相続税の一部を土地の取得費に加算できる制度です。
通常、譲渡所得は次の式で計算されます。

⚫︎譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

しかし、取得費加算の特例を使うと、次のようになります。

⚫︎譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋相続税の一部＋譲渡費用）

つまり、取得費が増えることで課税対象となる利益が減り、結果として税金が安くなる仕組みです。

相続した土地の売却で使える「取得費加算の特例」とは

相続した土地を売却する際に、税金を抑えるために重要となる制度が「取得費加算の特例」です。
ここでは、取得費加算の特例の概要、適用条件、具体的な計算方法について詳しく解説します。

取得費加算の特例の概要

取得費加算の特例とは、相続した財産を売却する場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続税が取得費として計上されることで売却益が減り、課税額を減らせる仕組みになっています。
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

内容	金額
売却価格	5,000万円
取得費	2,000万円
譲渡費用	200万円
相続税の加算額	500万円

 

この場合、譲渡所得は次のようになります。

 

⚫︎譲渡所得
＝ 5,000万円 −（2,000万円＋500万円＋200万円）
＝ 2,300万円

もし取得費加算の特例を利用しない場合は、

⚫︎譲渡所得
＝ 5,000万円 −（2,000万円＋200万円）
＝ 2,800万円

となり、課税対象の利益が500万円増えてしまいます。
長期譲渡所得の税率（約20％）で計算すると、税額にすると約100万円程度の差が出る可能性もあります。
このように、取得費加算の特例は相続不動産の売却において非常に大きな節税効果を持つ制度です。

特例の適用条件

取得費加算の特例は、相続した土地を売却すれば必ず使えるわけではありません。
次のような条件を満たす必要があります。

 

それぞれの条件について、詳しく見ていきましょう。

相続や遺贈で取得した土地であること

取得費加算の特例は、相続または遺贈によって取得した財産が対象です。
具体的には次のようなケースです。

 

一方で、次のようなケースは対象外となります。

 

つまり、この特例は相続によって取得した財産の売却に限定された制度です。

相続税を支払っていること

取得費加算の特例を利用するためには、相続税が課税されていることが前提になります。
取得費加算の特例は、支払った相続税を取得費として加算する制度のため、そもそも相続税が発生していない場合は対象になりません。

相続税の申告期限から3年以内に売却すること

取得費加算の特例で最も重要なポイントが、売却期限です。
この特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合に限り適用できます。
参照：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

取得費加算の計算方法

取得費に加算できる相続税の金額は、支払った相続税の全額ではありません。
売却する土地に対応する相続税額のみを加算することになります。
基本的な計算式は次の通りです。

⚫︎取得費に加算できる相続税
＝ 支払った相続税 ×（売却する財産の相続税評価額 ÷ 相続財産の総額）

例えば、次のようなケースです。

内容	金額
相続財産総額	1億円
売却する土地の評価額	3,000万円
支払った相続税	1,000万円

 

この場合、取得費に加算できる相続税は次のようになります。

 

⚫︎1,000万円 ×（3,000万円 ÷ 1億円）
＝ 300万円

この300万円を取得費に加算できるため、譲渡所得を圧縮でき、税金を抑えることができます。

相続後3年以内でも税金が安くならないケース

相続した土地は「3年以内に売ると税金が安くなる」と言われることが多いですが、すべてのケースで税金が安くなるわけではありません。
ここでは、相続した土地を3年以内に売却しても税金が安くならない主なケースについて解説します。

相続税を支払っていない場合

取得費加算の特例を利用するためには、相続税が課税されていることが前提になります。
そのため、次のようなケースでは特例を利用することができません。

 

相続税には次のような基礎控除があります。

⚫︎基礎控除
＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

例えば、法定相続人が2人の場合は、
3,000万円＋（600万円×2人）＝ 4,200万円
上記金額までの相続財産であれば、相続税は発生しません。

このようなケースでは、そもそも支払った相続税がないため、取得費に加算できる金額も存在しないことになります。
つまり、相続税が発生していない場合は、3年以内に売却しても節税効果は期待できません。

取得費加算の特例の対象外になるケース

取得費加算の特例は、すべての相続不動産で使えるわけではありません。
次のような場合は、特例の対象外になる可能性があります。

 

特に注意したいのが、売却期限です。
取得費加算の特例は、次の期間内に売却する必要があります。

・相続税の申告期限の翌日から3年以内

また、相続税の申告期限は、相続開始（死亡）から10か月以内です。
つまり、実際には次の期間が目安になります。

項目	期間
相続発生	0か月
相続税申告期限	約10か月後
特例の売却期限	約3年10か月以内

 

この期限を過ぎると、取得費加算の特例は適用できません。
売却を検討している場合は、期限も考慮してスケジュールを立てることが重要です。

売却益が少ない場合

相続した土地を売却しても、売却益がほとんど出ない場合は税金が発生しないことがあります。
これは、譲渡所得の計算によって決まります。

⚫︎譲渡所得
＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

例えば、次のようなケースです。

内容	金額
売却価格	2,500万円
取得費	2,300万円
譲渡費用	200万円

 

この場合、
2,500万円 −（2,300万円＋200万円）＝ 0円
となり、譲渡所得が発生しません。

このような場合は、そもそも課税される利益がないため、取得費加算の特例を使っても税額は変わらない可能性があります。
また、売却価格が取得費を下回る場合は譲渡損失となり、譲渡所得税は発生しません。

相続した土地を売却するまでの流れ

相続した土地を売却する場合、相続に関する手続きが必要です。
ここでは、相続発生から土地の売却までの基本的な流れを分かりやすく解説します。

相続発生から売却までの基本的な流れ

相続した土地を売却するまでの一般的な流れは、次の通りです。

相続した土地の売却の主な流れ

 

それぞれのポイントを簡単に見ていきましょう。

1. 相続人の確定

まずは、誰が相続人になるのかをはっきりさせます。
戸籍謄本を取得し、法定相続人を確認します。
この手続きが終わらないと、遺産分割や不動産の名義変更ができません。

2. 遺産分割協議

相続人が複数いる場合は、誰が土地をどの程度の割合で相続するのかを決める遺産分割協議を行います。
主な分割方法には次のようなものがあります。

 

売却を前提にする場合は、換価分割が選ばれるケースが多いです。

3. 相続登記（名義変更）

土地を売却するためには、名義を被相続人から相続人へ変更する必要があります。
この手続きが「相続登記」です。
なお、2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。

4. 土地の査定依頼

名義変更が完了したら、不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。
査定には主に次の2種類があります。

査定方法	特徴
机上査定（簡易査定）	データをもとに簡易的に価格を算出する
訪問査定 （詳細査定）	実際に現地を確認して机上査定よりも正確な価格を算出する

 

正確な価格を知るためには、複数社に査定を依頼して比較することが重要です。

5. 不動産会社と媒介契約

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約には主に次の3種類があります。

種類	特徴
一般媒介	複数社に依頼可能
専任媒介	1社のみに依頼可能、自分で買主を見つけて契約できる
専属専任媒介	1社のみに依頼可能、自分で見つけた買主とも直接契約はできない

 

それぞれ特徴が異なるため、売却方針に応じて選択します。

6. 売却活動

媒介契約後、不動産会社が次のような方法で買主を探します。

 

購入希望者が見つかると、価格や条件の交渉が行われます。

7. 売買契約の締結

売却条件がまとまると、売買契約を締結します。
契約時には、一般的に売買代金の5〜10％程度の手付金を受け取ります。

8. 引き渡し・決済

決済日には、残りの代金を受け取り、土地を引き渡します。
同時に、所有権移転登記も行われます。

9. 確定申告

土地を売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得を申告する必要があります。
申告期間は通常、次の通りです。

⚫︎売却した翌年の2月16日〜3月15日

取得費加算の特例などを利用する場合も、確定申告が必要になるため注意しましょう。

相続した土地の売却にかかる税金に関するよくある質問

ここでは、相続した土地の売却でよくある税金に関する質問について、専門家の視点で分かりやすく解説します。

相続した土地はいつ売るのが一番税金が安い？

結論から言うと、必ずしも「相続後すぐに売るのが一番安い」とは限りません。
ただし、次の条件に当てはまる場合は、相続税の申告期限から3年以内の売却が税金面で有利になる可能性があります。

 

取得費加算の特例を利用すると、支払った相続税の一部を取得費として加算できるため、譲渡所得を減らすことができるからです。
ただし、次のようなケースでは売却時期による税額の差が小さい場合もあります。

 

また、土地の売却では不動産市場の価格動向も重要です。
税金だけでなく、売却価格や市場状況も踏まえて売却の判断をすることが大切です。

取得費加算の特例の期限はいつまで？

取得費加算の特例には期限があります。
取得費加算の特例を利用できるのは、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合です。
また、相続税の申告期限は、原則として相続開始（被相続人の死亡）から10か月以内です。
この期限を過ぎると、取得費加算の特例は利用できません。
相続した土地を売却する予定がある場合は、期限を考慮して売却時期を検討することが重要です。

共有名義の土地でも特例は使える？

結論から言うと、共有名義の土地でも取得費加算の特例は利用できます。
ただし、特例は各相続人ごとに適用され、次のような仕組みになります。

 

例えば、兄弟2人で土地を相続した場合、

相続人	持分	売却益	特例適用
兄	1/2	持分分の利益	可能
弟	1/2	持分分の利益	可能

 

という形で、それぞれ個別に税金を計算することになります。
なお、共有不動産を売却する場合は、次の点にも注意が必要です。

 

共有不動産の売却は手続きが複雑になることもあるため、税理士や不動産会社などの専門家に相談しながら進めると安心です。

まとめ｜相続した土地の売却は税金の仕組みを理解して進めよう

相続した土地の売却では、譲渡所得税の仕組みを理解しておくことが重要です。
特に、相続税を支払っている場合は「取得費加算の特例」によって税負担を軽減できる可能性があります。
ただし、この特例は相続税の申告期限から3年以内に売却しなければならないなどの条件があるため注意が必要です。
売却時期や税制を正しく理解することで、無駄な税負担を避けながら売却を進めることができます。
トヨオカ地建では、相続不動産の売却や税金に関するお悩みに対して、お客様の状況に合わせた最適な売却方法をご提案しています。
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