住み替え時の税金はいくらかかる？売却・購入...｜熊本県八代市・宇城市・宇土市で不動産売却・買取なら「トヨオカ地建」

住み替えを考え始めたものの、「税金は何がどれくらいかかるの？」と疑問に感じていませんか。住み替え時にかかる税金は少し複雑ですが、ポイントを押さえれば難しくありません。
この記事では、住み替えでかかる税金と節税のコツをわかりやすく解説します。

 

 

住み替えでかかる主な税金の種類

住み替えでは「売却」と「購入」の2つの取引が発生するため、それぞれに税金がかかります。事前に全体像を把握しておかないと、想定外の出費で資金計画が崩れるケースも少なくありません。
ここでは、住み替え時に発生する主な税金を、売却時と購入時に分けてわかりやすく整理します。

売却時にかかる税金（譲渡所得税・住民税）

不動産を売却して利益（＝譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金が課されます。
主にかかる税金は以下の通りです。

 

これらはセットで課税され、「譲渡所得課税」と呼ばれます。

購入時にかかる税金（登録免許税・不動産取得税）

新しく物件を購入する際にも、いくつかの税金が発生します。売却時ほど意識されないことも多いですが、まとまった金額になるため注意が必要です。
主な税金は以下の通りです。

 

その他にかかる可能性のある税金

状況によっては、以下も発生します。

 

住み替え時にかかる税金の計算方法

この章では、売却時・購入時それぞれの税金について、具体的な計算方法を初心者にもわかりやすく解説します。

売却時にかかる税金の計算方法

不動産の売却で発生する税金は、以下の流れで計算します。

 

この3ステップで最終的な税額が決まります。
基本式は次の通りです。

 

なお、実際は3,000万円特別控除などを差し引いた後に課税されます。
譲渡所得は以下計算式で求めます。

 

取得費には購入価格や仲介手数料など、譲渡費用には売却時の仲介手数料や解体費用などが含まれます。
例えば、

 

の場合、譲渡所得は1,200万円です。
税率は以下の通りです。

 

長期（20%）の場合、
1,200万円 × 20% ＝ 約240万円 が税額の目安になります。

購入時にかかる税金の計算方法

購入時の税金はシンプルですが、複数の税金がかかるため全体の負担額を把握しておくことが大切です。
主に以下の2つを押さえておきましょう。

登録免許税の計算

固定資産税評価額 × 税率

登記の種類	税率（軽減措置適用あり）
所有権移転登記	約0.3%
抵当権設定登記	約0.1%

 

例
評価額：2,000万円
→ 2,000万円 × 0.3% ＝ 6万円

不動産取得税の計算

固定資産税評価額 × 4%
ただし、住宅の場合は軽減措置があり、以下のように計算されるケースが多いです。
（評価額 − 控除額）× 税率
例（軽減適用）
評価額：2,000万円
控除：1,200万円
→（2,000万円 − 1,200万円）× 4% ＝ 32万円

住み替えで使える控除・特例と節税のポイント

住み替えの税金は、各種「控除」や「特例」を活用することで大きく軽減できる可能性があります。特に売却時の譲渡所得税は、そのまま課税されるケースは少なく、条件を満たせば数百万円単位で税額が変わることもあります。
ここでは、住み替えで使える代表的な特例と、節税のために押さえておくべきポイントを解説します。

住み替えで使える主な特例

住み替え時に利用されることが多い特例は以下の通りです。それぞれ適用条件が細かく決まっているため、内容を正しく理解しておくことが重要です。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。
ポイント

 

住み替え時に最も利用される代表的な特例です。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、通常より低い税率が適用されます。

課税譲渡所得	税率
6,000万円以下	約14%
6,000万円超	約20%

 

通常の長期譲渡（約20%）よりも低い税率が適用されるため、高額売却時に効果が大きいのが特徴です。

買い替え特例（課税の繰延べ）

マイホームを売却して新たに住宅を購入する場合、譲渡益への課税を「将来に繰り延べる」ことができる制度です。
ポイント

 

注意点

 

譲渡損失の繰越控除

売却で損失が出た場合、その損失を翌年以降の所得と相殺できる制度です。
ポイント

 

注意点

 

特例を使う際の注意点

特例は節税に有効ですが、使い方を誤ると適用できなかったり、かえって損をすることがあります。
主な注意点は以下の通りです。

 

節税のために抑えるべきポイント

住み替えの税金を抑えるためには、単に特例を知るだけでなく「タイミング」と「事前準備」が重要です。

所有期間を意識して売却する

 

取得費・譲渡費用を漏れなく計上する

 

専門家への相談も検討する

 

住み替えの税金に関するよくある質問

ここでは、住み替え時の税金について、多くの方が疑問に感じるポイントを専門的な視点でわかりやすく解説します。

住み替えで税金がかからないケースはある？

結論として、条件を満たせば「税金がかからないケース」はあります。
代表的なのは以下のケースです。

 

ただし注意点として、「完全に税金がゼロになる」のか「一時的にかからないだけ」なのかは制度によって異なります。
控除は税金そのものを減らす制度で、繰延べは税金の支払いを将来に先送りする制度です。この違いを理解しておくことが重要です。

確定申告は必ず必要？

住み替えにおいては、多くの場合で確定申告が必要になります。

確定申告が必要なケース

 

確定申告が不要なケース

 

特に重要なのは、「税金がかからない場合でも申告が必要」という点です。
例：
譲渡所得 2,000万円 − 3,000万円控除 = 課税所得0円
→ 税額は0円だが、確定申告しないと控除は適用されない

特例は自動で適用される？

結論として、特例は自動では適用されません。必ず自分で申請する必要があります。
適用するためには、確定申告時に以下のような書類の提出が必要になります。

 

特例は節税効果が大きい反面、手続きを誤ると一切適用されないため注意が必要です。

まとめ｜住み替えの税金は早めの対策で手取りが変わる

住み替えでは、売却と購入それぞれで税金がかかるため、全体像を事前に理解しておくことが重要です。
特に売却時の譲渡所得税は、所有期間や特例の活用によって大きく変わります。
3,000万円特別控除や軽減税率などを適切に使うことで、税負担を大幅に抑えることが可能です。
事前に計算と対策を行うことで、最終的な手取り額を最大化できます。

トヨオカ地建では、住み替えや税金に関するお悩みに対して、お客様の状況に合わせた最適な売却方法をご提案しています。
税理士・司法書士・弁護士と連携し、不動産の売却から税務相談までワンストップでサポートいたします。
住み替え時の税金や売却の進め方について不安がある方も、専門家が丁寧にサポートいたします。
住み替えや不動産の売却についてお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

 

 

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