空き家の放置で固定資産税が6倍に？仕組みと回避方法をご紹介info
空き家になりやすいケースとは？
相続後の活用が決まらない
親族が亡くなった後、相続人が複数いると、「誰が管理するのか」「売却するのか」といった議論がまとまらず、そのまま放置されるケースが多く見られます。
特に、子どもが独立して別の場所に住んでいる場合、実家を引き継ぐ人がいないため、空き家になりやすい傾向があります。
また、相続登記が未完了のために売却や活用が進められないケースも少なくありません。
立地や条件が悪く売却しにくい
交通の便が悪い地方の住宅や、老朽化が進んでいる物件は、売却が難しくなりがちです。
さらに、住宅ローン残債がある物件では売却価格が残債を下回ることもあり、売るに売れない状況に陥ることもあります。
賃貸に出しにくい物件
家を賃貸に出そうとしても、リフォーム費用が高額になったり、入居希望者が少なかったりすることで断念し、結局空き家のままになってしまうことがあります。
また、耐震基準を満たしていない古い物件は、安全性の観点から貸し出しにくいのも要因の一つです。
住み替え後の管理が難しい
仕事の都合で転勤やUターンをして新しい家を購入し、元の家を放置してしまうケースもあります。
特に、遠方に住んでいると管理が行き届かず、空き家のままになってしまうことが多いです。
空き家にかかる税金は「固定資産税」と「都市計画税」
固定資産税とは？
固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人に課される税金です。毎年1月1日時点での所有者に対して、市町村が課税します。課税額は、以下の計算式で決まります。
固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 1.4%（標準税率）
ポイント:
- 住宅用地の特例により、一定の条件を満たせば課税標準額が1/6に軽減される
- 特定空き家に指定されると、この軽減措置が適用されなくなる
都市計画税とは？
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物にかかる税金です。
固定資産税と同様に、市町村が課税します。計算式は以下の通りです。
都市計画税額 ＝ 課税標準額 × 最高0.3%（自治体により異なる）
ポイント:
- 市街化区域内のみ課税対象
- 固定資産税の軽減措置と同様に、住宅用地では1/3の減額措置がある
住宅用地と空き家の税額比較（例）
以下の表は、固定資産税の軽減措置が適用される場合と適用されない場合の比較です。
| 項目 | 住宅用地（軽減適用） | 特定空き家（軽減なし） |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 10万円 | 60万円（6倍） |
| 都市計画税 | 3万円 | 9万円 |
| 合計 | 13万円 | 69万円 |
特定空き家に指定されると、税額が6倍に跳ね上がるため、適切な管理が重要です。
特定空き家とは？
特定空き家に指定される条件
「特定空き家」とは、周囲に悪影響を与える恐れがある空き家のことを指し、市町村が指定します。
以下の条件のいずれかに当てはまると、特定空き家に認定される可能性があります。
- 倒壊の危険がある（屋根や壁の崩壊、構造の老朽化など）
- 衛生上有害（害虫の繁殖、不法投棄、ゴミ屋敷化など）
- 景観を著しく損なう（外壁の剥がれ、放置による荒廃）
- 適切な管理が行われていない（長期間放置されている）
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がります。
特定空き家に指定されるとどうなる？
特定空き家に指定された場合、市町村は以下のような措置を取ることができます。
- 改善勧告（空き家の管理や修繕を指示）
- 命令（改善勧告に従わない場合、行政処分として強制）
- 行政代執行（最終的に自治体が解体し、費用を所有者に請求）
実際に、全国で行政代執行による解体が進んでおり、所有者に多額の請求が発生するケースも増えています。
特定空き家の実例
以下は、特定空き家に指定された事例の一部です。
| 事例 | 状況 | 結果 |
|---|---|---|
| 東京都A区 | 10年以上放置、ゴミ屋敷化 | 行政代執行で解体、所有者に250万円請求 |
| 大阪府B市 | 老朽化による屋根の崩落 | 市の指導で修繕、固定資産税6倍回避 |
| 福岡県C町 | 空き家が倒壊寸前 | 強制撤去、所有者負担で300万円 |
このように、特定空き家に指定されると、多額の費用負担や法的責任が発生する可能性があります。
空き家の固定資産税を払わないとどうなる？
固定資産税を滞納するとどうなるのか？
空き家の固定資産税を滞納すると、以下のような流れでペナルティが発生します。
- 督促状が届く（納期限から20日以内）
- 延滞税が発生（年利2.4%〜14.6%）
- 財産の差し押さえ（銀行口座・不動産・給与など）
- 公売（競売）にかけられる
固定資産税を1年以上滞納すると、差し押さえのリスクが高まり、最悪の場合、不動産が競売にかけられます。
延滞税が膨らむリスク
固定資産税を滞納すると、本来の税額に加えて延滞税が発生します。延滞税の計算は以下の通りです。
- 納期限から1ヶ月以内：年利 2.4%
- 納期限から1ヶ月以上：年利 14.6%
- 例えば、固定資産税 30万円 を1年間滞納すると、約44,000円の延滞税が発生します。
空き家の差し押さえ・競売
実際に、固定資産税の滞納によって空き家が競売にかけられた事例があります。
競売にかけられると市場価格より安く売却されるため、結果的に大きな損失を被る可能性があります。
滞納を防ぐための対策
固定資産税の滞納を防ぐために、以下の対策を講じましょう。
- 口座引き落とし設定で払い忘れを防ぐ
- 空き家の売却や賃貸活用で収益化する
- 固定資産税の分割納付制度を活用する（自治体による）
- 相続放棄を検討し、負担を回避する（相続後3ヶ月以内）
空き家の固定資産税6倍を回避する方法
住宅用地の特例を維持する
固定資産税が6倍になる主な原因は、「住宅用地の特例」が適用されなくなることです。
この特例を維持するには、以下の条件を満たす必要があります。
住宅用地の特例を維持する条件
- 建物を適切に管理する（倒壊の危険がない状態を保つ）
- 特定空き家に指定されないようにする
- 建物が存在する限りは税軽減の対象（更地にすると特例が消滅）
空き家の状態でも、適切に管理されていれば住宅用地として扱われ、固定資産税の1/6の優遇を受けることができます。
空き家を管理し「特定空き家」指定を避ける
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が解除されるため、税額が6倍に増加します。これを防ぐために、以下の管理を行いましょう。
特定空き家にならないための管理方法
- 定期的な清掃・メンテナンス（草刈り・外壁の補修など）
- 害虫・不法投棄の対策（ゴミや廃棄物を放置しない）
- 窓やドアの施錠・防犯対策（空き巣や不法侵入を防ぐ）
- 自治体の空き家管理支援制度を活用（自治体によっては補助金あり）
空き家の定期管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用も検討するとよいでしょう。
売却・賃貸で活用する
固定資産税の負担を減らすために、空き家を売却や賃貸に活用する方法もあります。
空き家の活用方法
- 売却 → 早期に売ることで税負担をゼロにできる
- 賃貸 → 家賃収入を得ながら税負担を相殺できる
- リフォームして貸す → 空き家バンクや自治体の支援を活用
最近では、空き家を活用したシェアハウスや民泊運営も増えており、リノベーションを施して再活用する選択肢もあります。
解体し更地にしてから売却する
老朽化した空き家の状態での売却が難しい場合、解体し更地にしてから売却する方法もあります。
更地にすることで、土地としての活用方法があるため、買い手が多くなりやすい傾向にあります。
ただし、更地にして売却できるかわからない状況で解体費用を負担するというデメリットもあります。
不動産会社によっては、解体費用を持ってくれる場合もあるので、自己判断で解体をする前に、一度相談してみることがおすすめです。
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