不動産の売却で確定申告が不要になるケースと...｜熊本県八代市・宇城市・宇土市で不動産売却・買取なら「トヨオカ地建」

不動産を売却したあとに「確定申告が必要かどうか」不安になる方も多いのではないでしょうか。実は条件によっては申告が不要なケースもあります。
この記事では、不動産売却で確定申告が不要になる具体的なケースや、その判断基準、注意点をわかりやすく解説します。
不動産売却を検討中の方が損をしないための知識を、専門的な視点でお届けします。
 

不動産売却で確定申告が不要になるケースとは？

不動産を売却した際、すべてのケースで確定申告が必要になるわけではありません。
実際には、「利益が出なかった」「特例を使わない」など、条件によって申告が不要になるケースも存在します。 
ここでは、申告が不要になる代表的なパターンと注意点をわかりやすく解説します。

 

譲渡所得が発生しない場合（譲渡損失になる場合）

まず1つ目のケースは、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になる場合です。
譲渡所得とは、不動産売却によって発生する「利益」にあたる部分で、以下のように計算されます。

譲渡所得の基本式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

たとえば、3,000万円で購入した物件を2,500万円で売却し、仲介手数料などの譲渡費用が100万円かかった場合、

譲渡所得 ＝ 2,500万円 －（3,000万円 ＋ 100万円）＝ -600万円

このようにマイナスとなる場合、「損をしている」ので税金は発生しません。
つまり、確定申告をする義務はないということです。

ただし、損益通算や繰越控除をしたい場合は申告が必要に

注意点として、譲渡損失を給与所得や事業所得などと相殺する「損益通算」や、翌年以降に損失を繰り越して節税する「繰越控除」を受けたい場合には、確定申告が必要になります。​

• 節税メリットを活かしたい → 確定申告をする
• 特に節税しない → 申告不要でもOK

 

売却による譲渡所得が20万円以下の場合（給与所得者）

給与所得者（会社員やパート勤務の方）であれば、売却による利益が年間20万円以下の場合は、原則として確定申告が不要です。

これは「所得税法」におけるいわゆる「20万円以下の雑所得申告不要ルール」に基づいています。副収入や一時的な利益が少額であれば、申告しなくても税務署から指摘されることは基本的にありません。

注意点：住民税は別に申告が必要な場合も

ただし、所得税の申告が不要でも、住民税の申告が必要になる場合があります。
次のようなケースでは、市区町村に確認しておくと安心です。

 

• 複数の自治体に居住していた
• 転居後に売却した
• 他にも副業収入がある

こんなときは申告を検討しよう
 

• 来年以降も継続して不動産を売却する予定がある → 適正な記録を残すために申告するメリットもあります。
• 控除の適用を受けたい → 損益通算や軽減税率の申請には申告が必要です。

   

3,000万円特別控除などの特例を利用しない場合

「3,000万円特別控除」は、自宅を売却したときに適用できる非常に大きな節税メリットです。
しかし、この特例を“使わない”場合には、確定申告が不要となる可能性があります。

3,000万円特別控除とは？

自宅（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。

たとえば…

• 売却益が2,500万円 → 控除後の課税所得はゼロ
• 売却益が3,500万円 → 控除後は500万円に課税される

この特例を適用するには、確定申告が必須です。
つまり、特例を使わない（＝控除を受けない）場合で、かつ利益が少額 or 損失であれば、申告が不要になるというわけです。

ただし、本当に特例を使わない方が得なのか？

基本的には3,000万円控除は使った方が有利です。
それでもあえて使わない判断をする場合は、以下のような理由があるかもしれません。

• 控除を将来の別売却に温存したい（※同一年に複数適用できない）
• 他の特例（相続特例など）との併用に影響が出る
• 譲渡所得がゼロまたはマイナスで控除が不要
   

このように、「不動産売却の際に確定申告が必要かどうか」は状況によって異なります。
判断に迷った場合は、無理に自己判断せず、税理士や不動産会社に相談しながら、損をしない選択を心がけましょう。

 

確定申告が不要でも申告した方が得するケース

前のセクションで解説したように、不動産の売却においては一定の条件を満たせば確定申告が不要になるケースもあります。しかし、「申告不要＝申告しないほうがよい」とは限りません。
実は、確定申告を“あえて行う”ことで大きな税制メリットを受けられる場合があります。つまり、「法律上は義務ではないが、申告したほうが得になる」というケースです。

ここでは、代表的な4つのパターンについて具体的にご紹介します。不動産売却後に後悔しないためにも、ぜひチェックしておきましょう。

 

譲渡損失の損益通算や繰越控除を活用できる場合

不動産を売却した結果、損失（譲渡損）が出てしまった場合でも、確定申告を行うことで税金を取り戻せる可能性があります。このような場合に活用できるのが、「損益通算」と「繰越控除」という制度です。

 

損益通算とは？
不動産売却による損失を、同じ年に発生した他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺できる制度です。たとえば、年収700万円の会社員が300万円の譲渡損を出した場合、課税対象は400万円に減少し、所得税と住民税が軽減されます。

 

繰越控除とは？
当年で控除しきれなかった損失を翌年以降に最大3年間繰り越せる制度です。年収が安定している方ほど、この控除のメリットが大きくなります。

 

実際に損失を繰り越した場合、以下のような形で控除が適用されていきます。

※いずれの制度も、初年度に申告していないと使えないため、損失が出たらまずは確定申告をしておくのがベストです。

 

確定申告で損しないための3つのポイント

1. 売却初年度から申告が必要 → 最初の年を逃すと、その後の繰越控除は使えなくなってしまいます。
2. 継続して3年分、毎年申告が必要 → 1年でも飛ばすと、残りの控除枠は消滅してしまいます。
    

必要書類をしっかり保管・提出する

売買契約書や取得費の領収書など、あとから集めるのが難しい書類ばかりのため、早めにまとめておきましょう。

 

3,000万円特別控除を適用する場合

マイホームを売却した場合、多くの方が対象となるのが「3,000万円特別控除」です。これは、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる非常に強力な節税制度です。

申告しなければ控除は使えない

この特例は、自動的に適用されるものではありません。 必ず確定申告が必要です。たとえ申告不要ラインに該当していたとしても、特例を使いたいなら確定申告は必須です。

利用条件の一部（主なもの）

• 自分が住んでいた住宅（居住用財産）であること
• 売却前に居住していた期間があること
• 家族や同族会社への売却ではないこと

なお、居住用の定義は「登記」ではなく「実際の居住実態」によります。住民票だけ移していた空き家などは対象外となる可能性があるため、注意しましょう。

 

軽減税率（所有期間10年以上）を適用する場合

不動産の保有期間が10年を超えていると、「軽減税率の特例」を利用できる場合があります。この制度を活用することで、譲渡所得にかかる税率を大きく引き下げることが可能です。

通常税率と軽減税率の比較

たとえば、1,000万円の利益に対しては、通常の税率で200万円の税金がかかるところ、軽減税率なら140万円で済み、60万円も節税できます。

適用要件

• 所有期間が10年超であること（契約日基準）
• マイホームとして使用していたこと
• 一定の譲渡価格の範囲内であること（6,000万円以下など）

✅この特例も、適用には確定申告が必須です。売却益が出ている場合は、税額の比較を必ず行いましょう。

 

相続空き家の特例を活用する場合

近年増えているのが、「相続した実家を売却するケース」です。2016年から施行された「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」により、最大3,000万円の控除が受けられます。

この特例を使える条件（主な例）

• 築年数が古い建物：昭和56年5月31日以前に建てられたもの
• 相続後の対処をしている：相続後、家屋を取り壊すか耐震リフォームをしている
• 期限内に売却している：相続から3年を経過する年の12月31日までに売却

詳しい条件や確認ポイントについては、国税庁のタックスアンサー（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm?）をご確認ください。

よくある質問：実家が空き家のままでも対象？
対象となる可能性がありますが、「一定の手続きや整備」が必要です。 例えば耐震性の確認、登記内容の整合性、親族名義の整理などがあります。

この特例も、他の控除と同様に「確定申告しなければ適用されない」ため、専門家への早めの相談が必須です。

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確定申告が法律上は「不要」でも、「やったほうが明らかに得」になるケースは多くあります。売却金額の規模や状況に応じて、制度を正しく活用し、損しないための判断を行うことが大切です。

次のセクションでは、確定申告が「必要なのにしなかった場合」に生じるペナルティや対応策について、具体的に解説していきます。

 

確定申告が必要なのに忘れたらどうなる？

不動産売却後、「確定申告が必要だったのに、気づかずスルーしてしまった…」という相談は、実は珍しくありません。
特に、「売却しても利益が出なかった」「申告しなくても税金がかからないと思っていた」という声は多く聞かれます。

しかし、確定申告が本来必要なケースで忘れてしまった場合には、思わぬトラブルやペナルティにつながる可能性があります。

ここでは、申告忘れによって起こり得る3つの主要なリスクと、その対処法について解説します。

税務署から「お尋ね通知」が届く可能性

熊本での不動産売却はトヨオカ地建にお任せください

確定申告に関しては、制度が複雑で判断が難しく、「自分のケースは申告が必要なのか不要なのか」を迷われる方が多くいらっしゃいます。
そうした不安を解消し、後悔のない売却を実現するには、税務に詳しく売却実績の豊富な不動産会社のサポートが不可欠です。

トヨオカ地建は、熊本エリアで40年以上の実績を持ち、相続物件や空き家の売却など、さまざまなケースに対応してきた地域密着型の不動産会社です。
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