【完全版】アパート売却でかかる税金とは？種...｜熊本県八代市・宇城市・宇土市で不動産売却・買取なら「トヨオカ地建」

 

アパートの売却にはさまざまな税金がかかります。税金の仕組みを理解せずに売却すると、税負担が想定以上になることも。この記事では、アパートの売却でかかる税金の種類や計算方法、控除制度までわかりやすく解説します。

 

 

アパートの売却でかかる税金の種類

アパートを売却すると、売却価格や購入時の費用、契約内容に応じてさまざまな税金がかかります。特に「譲渡所得税（所得税・住民税）」「復興特別所得税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」の5つは代表的なものです。これらを正しく理解しておくことで、売却後に必要となる税負担を正確に把握でき、計画的に売却を進められます。ここでは、それぞれの税金について仕組みや特徴をわかりやすく解説します。

譲渡所得税（所得税・住民税）

アパート売却で最も大きな負担となるのが「譲渡所得税」です。売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して課税され、所得税と住民税を合わせて納める必要があります。
譲渡所得＝売却価格－取得費（不動産購入額）－譲渡費用 で計算され、所有期間が5年以下の「短期譲渡」と5年超の「長期譲渡」で税率が異なります。

復興特別所得税

2011年の東日本大震災の復興財源確保のために導入された税金で、所得税額に対して2.1%が上乗せされます。譲渡所得税を計算する際には、この復興特別所得税も含めて納税額を把握しておく必要があります。

印紙税

印紙税とは、売買契約書などの課税文書に貼付する収入印紙によって納める税金で、記載されている契約金額に応じて税額が決まります。下表は、国税庁による不動産売買契約書に対する印紙税の金額一覧です。軽減措置が適用される場合もあります。

契約金額（記載）	印紙税額（軽減措置適用後）
10万円以下	200円
10万円超～50万円以下	200円（本則：400円）
50万円超～100万円以下	500円（本則：1,000円）
100万円超～500万円以下	1,000円（本則：2,000円）
500万円超～1,000万円以下	5,000円（本則：10,000円）
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円（本則：20,000円）
5,000万円超～1億円以下	30,000円（本則：60,000円）
1億円超～5億円以下	60,000円（本則：100,000円）
5億円超～10億円以下	160,000円（本則：200,000円）
10億円超～50億円以下	320,000円（本則：400,000円）
50億円超	480,000円（本則：600,000円）

 

売却価格が高額になるほど印紙税も累増するため、事前に確認して準備しておくことが重要です。また、現在は軽減措置が適用されており、本則よりも税額が安くなるケースがあります。特に数千万円以上の売却では印紙代も数万円に上るため、費用計画の段階から視野に入れておくと安心です。
参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

登録免許税

アパートを売却すると、所有権移転登記に伴って登録免許税がかかります。この税金は、不動産の評価額に一定割合を掛けて計算され、具体的には以下の通りです。

 

さらに、登録免許税には例外的な軽減措置もあります。たとえば、住宅用建物の所有権移転登記では税率が0.3％に下がることがあります（軽減措置の適用期間あり）。
参照：No.7191 登録免許税の税額表

消費税

土地の売却には消費税はかかりませんが、建物部分（アパート本体）には消費税が課税対象となる場合があります。ただし、個人が自己所有のアパートを売却する場合は非課税扱いが多く、課税対象となるのは主に不動産業者や法人オーナーが売却するケースです。

譲渡所得税の仕組みと計算方法

アパート売却で中心となる税金が「譲渡所得税」です。売却で得たお金すべてに税金がかかるわけではなく、「取得にかかった費用」や「売却に必要だった経費」を差し引いた利益部分（＝譲渡所得）に課税されます。ここでは、基本的な計算方法から税率の違い、さらに控除や特例までわかりやすく解説します。

譲渡所得の基本計算式（売却価格－取得費－譲渡費用）

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

 

例えば、3,000万円で購入したアパートを4,000万円で売却し、諸費用に200万円かかった場合：
4,000万円－3,000万円－200万円＝800万円（譲渡所得）となります。

短期譲渡と長期譲渡の税率の違い

譲渡所得税は、アパートを所有していた期間によって税率が変わります。

 

所有期間を「売却した年の1月1日時点」で判定する点に注意が必要です。

減価償却の考え方

アパートの建物部分は時間が経つにつれて価値が減るため、「減価償却費」を取得費から差し引きます。
これにより取得費が小さくなるため、譲渡所得が大きく算出され、税負担が増えるケースがあります。特に築年数の古いアパートでは注意が必要です。

損益通算や繰越控除の活用

アパートの売却で赤字（譲渡損失）が出た場合でも、その損失を活かす方法があります。

 

これらの制度を活用すれば、売却で赤字になったとしても税負担を抑え、将来の納税額を減らすことが可能です。

参照：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

アパートの売却にかかるその他の費用

アパートの売却において大きな負担となるのは譲渡所得税ですが、実際にはそれ以外にもさまざまな費用が発生します。ここでは、売却時に見落としがちな費用を整理します。

仲介手数料

アパートの売却を不動産会社に依頼する場合、仲介手数料が発生します。
一般的には「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が上限とされています。

例えば、5,000万円で売却した場合の仲介手数料は以下の通りです。

 

仲介手数料には消費税がかかるため、事前に最終的な支払額を把握しておくことが重要です。

測量費や登記費用

アパートの土地や境界を明確にするために測量が必要になることがあります。特に土地を含むアパートの売却では、買主の安心につながるため測量を依頼するケースが多いです。費用は数十万円規模になることもあります。
また、売却に伴う登記費用（抵当権抹消登記など）も発生し、こちらは司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士など専門家への報酬

相続したアパートや複雑な権利関係を持つ不動産の売却では、司法書士・税理士などの専門家に依頼するケースが増えます。その報酬も経費として計上できますが、数万円から十数万円程度の出費になることがあります。

ケース別｜アパートの売却と税金の注意点

アパート売却にかかる税金は、物件の状況や売却の背景によって大きく変わります。相続物件かどうか、築年数、入居状況、所有者の立場（個人か法人か）によって適用される制度や注意点が異なるため、自分のケースに当てはめて確認することが大切です。ここでは代表的な4つのケースを解説します。

相続したアパートを売却する場合

相続で取得したアパートを売却する場合、「取得費加算の特例」が使える可能性があります。相続税を支払った人は、その一部を取得費に加算できるため、結果として課税される譲渡所得を抑えることができます。
ただし、相続登記や遺産分割協議の有無など、法律的な手続きが必要になるため、司法書士や税理士に相談するのが安心です。

築古アパートを売却する場合

築年数の古いアパートは減価償却費が大きく差し引かれているため、取得費が小さくなり、結果として譲渡所得が大きく計算される傾向があります。そのため「売却益がほとんど出ていないのに税金がかかる」と感じるケースもあります。
築古アパートを売却する場合は、修繕費や解体費など必要経費として計上できるものを整理し、税負担を抑える工夫が重要です。

法人オーナーが売却する場合

法人が所有するアパートを売却した場合、課税は法人税として扱われます。個人の譲渡所得税率（短期39％・長期20％）とは異なり、法人の利益に応じて法人税率が課税されるため、計算方法も異なります。
また、法人の場合は消費税の課税事業者であることが多く、建物部分の売却に消費税が課される点にも注意が必要です。

アパート売却で節税するポイント

アパート売却にかかる税金は高額になることもありますが、制度の活用や売却時期の工夫によって節税が可能です。売却益を最大限手元に残すためには、事前の計画と専門家のアドバイスが欠かせません。ここでは代表的な節税ポイントを紹介します。

売却時期のコントロール（年末と年始での違い）

譲渡所得税は「売却した年の所得」として課税されます。そのため、売却時期を年末にするか年始にするかで、税金の支払うタイミングや合算される所得額が変わります。
例えば、年末に売却するとその年の所得と合算されるため、課税額が増える可能性があります。一方、年始に売却すれば翌年分の所得として扱われるため、節税効果が期待できるケースもあります。

所有期間を長期にして税率を下げる

譲渡所得税は、所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わります。

 

仮に売却を急いでいない場合は、所有期間が5年を超えるのを待って売却することで、税率を大幅に下げられる可能性があります。

「取得費・譲渡費用を全て計上する

譲渡所得の計算では「売却価格－取得費（不動産購入額）－譲渡費用」という式を使います。このとき、取得費や譲渡費用を漏れなく計上することで、課税される所得を減らすことができます。取得費が不明な場合は「売却価格の5％」を概算取得費として扱う方法も認められていますが、正確な金額を算出した方が、より大きな節税効果が期待できます。

取得費に含められる主な項目

 

譲渡費用に含むべき主な項目

 

取得費や譲渡費用の計上漏れは、数百万円単位で税負担を増やす可能性があるので、証拠資料（売買契約書・領収書など）を確定申告までに整理して金額を確認しておくことが必要です。

専門家（不動産会社・税理士）に早めに相談する

アパート売却の税務は、譲渡所得の計算や控除の適用可否など複雑な要素が多いため、専門家への相談が不可欠です。

 

特に相続したアパートや築古アパートを売却する場合は、事前相談が節税に繋がります。

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ここまで、アパート売却に関する税金や節税ポイントについて詳しく解説してきました。知識を深めた上で、実際の売却を成功させるには、地域に根ざした信頼できるパートナー選びが欠かせません。

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